Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası

Uygulamada sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası olarak anılan dava türü, Türk Borçlar Kanunu madde 316’ya dayanmakta olup, kiralanan taşınmazın Özenle kullanmaması veya komşulara saygı gösterilmemesi hallerinde gündeme gelmektedir.

Nitekim Anılan Kanun Hükmü uyarınca;

‘’Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.’’

Görüldüğü üzere kanun koyucu, kiracıya, kiralanan taşınmazın kullanılması hususunda adeta bir borç yüklemiştir. Kiraya verene ise, kanun hilafına hareket eden kiracıya karşı çeşitli haklar tanınmıştır.

Nitekim anılan kanun maddesinin ikinci fıkrası uyarınca;

‘’Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.’’

Görüldüğü üzere, kanuna aykırılığın oluşması sonrası kiraya verene tanınan hak, kiralanan taşınmazın cinsine göre değişim göstermektedir. Bu doğrultuda, kiralanan taşınmaz, eğer bir konut ve çatılı iş yeri kirası dahilinde kullanılır ise, kiraya verenin ihtar göndermesi zorunlu kılınmıştır. Yine kanun uyarınca anılan ihtarın yazılı olma zorunluluğu da bulunmaktadır.

Tüm bunların yanında ise aykırılığın giderilmesi adına kiracıya süre tanınması (en az 30 gün) gerekmektedir. Kiracıya tanınan süre sonunda aykırılık giderilmez ise sözleşmenin feshedilebileceği hüküm altına alınmıştır. Hemen belirtmek gerekir ki, anılan ihtarın yalnızca kiracıya gönderilmesi ve kiracıya süre tanınması kanuni zorunluluk kapsamındadır. Bu doğrultuda, kiralanan taşınmaz sözleşmeye aykırı olacak şekilde sözleşme dışı üçüncü bir kişiye kullandırılırsa, kiralanan taşınmazı kullanan üçüncü kişiye herhangi bir ihtar gönderilme zorunluluğu bulunmamaktadır.

• Nitekim Yargıtay 6. H.D. E. 2014/6397 K. 2014/7434 T. 5.6.2014 kararında bu hususu aşağıdaki şekilde açıklamıştır:

‘’Olayımıza gelince; Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesinde, mahkemenin kabulünde olduğu gibi otuz gün süreli eski hale getirme ihtarnamesinin kiracılara gönderilmesi gerekmektedir. Kiralananı fuzuli işgal eden davalı şirket için yasada ihtar şartı düzenlenmemiştir. Kiralananın, sözleşmedeki devir yasağına rağmen davalı şirkete devredildiği anlaşılmıştır. Mahkemece kiralananda fuzuli işgalci durumunda bulunulan davalı şirket yönünden tahliye kararı verilmesi gerekirken yazılı şekilde red kararı verilmesi bozmayı gerektirmiştir.’’

Yukarıda da bahsedildiği üzere kanun koyucu, sözleşmeye aykırılığın giderilmesi adına, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya yazılı ihtar ile en az 30 gün verilmesini zorunlu tutmuştur. Bu doğrultuda, kiracıya hiç süre verilmemesi veya 30 (otuz) günden az süre verilmesinin tahliyeye engel olacağı vurgulanmıştır.

• Nitekim, Yargıtay 6. H.D. E. 2016/9679 K. 2016/6356 T. 2.11.2016 kararında kiracıya ihtarname gönderilmemesinin davanın reddine sebep olacağı açıklanmıştır:

‘’Olayımıza gelince; Davacı dava dilekçesinde davalı kiracının işyeri olan kiralananı diğer kişi ve şirketlere kullandırarak akde aykırı davrandığından bahisle, kiralanandan tahliyesini istemiş, ancak kiracı davalıya TBK’nın 316. maddesindeki düzenlemeye uygun olarak, kiralananın çatılı iş yeri olması sebebiyle en az otuz gün süreli, akde aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği yönünde yazılı bir ihtarname göndermemiştir. Bu durumda, kiracı yönünden tahliye davası açılmasının koşulları oluşmamıştır. Mahkemece, davalı kiracı hakkında açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi doğru değildir.’’

• Yargıtay 3. H.D. E. 2017/8658 K. 2018/173 T. 16.1.2018 kararında ise, kiracıya otuz günden az süre verilmesinin tahliyeye engel olacağı vurgulanmıştır:

‘’Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Taraflar arasında 01/08/2012 tarihli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı kiraya veren tarafından gönderilen 20/07/2015 tarihli ihtarname ile; kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmasının akde aykırılık teşkil ettiği belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde akde aykırılığın giderilmesi istenilmiştir. Dava konusu kiralanan çatılı işyeri niteliğinde olduğundan davacı tarafından yukarda açıklanan esaslar çerçevesinde, davalıya en az 30 gün süreli ihtar gönderilmesi gerekirken 15 gün süre verilmesi doğru değildir. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.’’

Öte yandan, konut ve çatılı işyeri kirası dışındaki kira ilişkilerinde herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın sözleşmenin feshedilebileceği vurgulanmış; ancak yapılan feshin yazılı olması zorunlu kılınmıştır.

Mezkur kararın bir karışıklığa sebebiyet vermemesi bakımından burada bir açıklama yapma gereği bulunmaktadır. Her ne kadar uygulamada ‘’fesih’’ ve ‘’tahliye’’ kavramları birbirinin yerine kullanılsa da, hukuk dünyasında aynı sonuçları yansıtmamaktadır. Birbirinden farklı bu iki kavramın okuyucularımız tarafından karıştırılmaması rica olunur. Bir başka yazımıza konu olacak bu husus uyarınca, Yargıtay kararında da açıklandığı üzere akde aykırı bir davranış feshe sebebiyet verse de, kiralananın tahliye edilmesine yaramayabilir. İşbu yazımızın konusu uyarınca; akde aykırılık, kiralananın doğrudan kullanımından kaynaklanır ise, kiralananın tahliye edilebileceğinin tekraren hatırlatırız.

• Sözleşmeye aykırı davranışın, kiralanan taşınmazın bizzat kullanılmasından kaynaklanması da gerektiğine yukarıda değinmiştik. Yargıtay HGK E. 2013/6-96 K. 2013/859 T. 19.6.2013 kararında da fişsiz ve faturasız satış yapılması eyleminin sözleşmeye aykırı olsa dahi kiralanan taşınmazın kullanımı ile ilgisi olmadığından akde aykırılık nedeniyle tahliyeye sebep olmayacağı açıklanmıştır;

‘’ Ancak, akde aykırılık sebebiyle tahliyeye karar verilebilmesi için akde aykırılığın kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olması gerekir. Kira sözleşmesinde kiracının kabul ettiği olgulardan birinin yerine getirilmemesi akde aykırılık sebebiyle tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davacının akde aykırılık olarak nitelendirdiği kiracının, sözleşmenin bir maddesine aykırı şekilde “fişsiz ve faturasız satış yapması” eylemi, kira sözleşmesinin 10.5.maddesinde kira sözleşmesinin esaslı bir unsuru olarak kabul edilmiş bile olsa B.K.’nun 256.maddesi anlamında akde aykırılık sebebiyle tahliye sebebi değildir. Bu husus olsa olsa akdin feshi sebebi olabilir. Mahkemece, akdin feshi isteminin kabulüyle akdin feshi kararı ile yetinilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile akde aykırılık sebebiyle tahliye isteminin de kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir..’’

• Yine YARGITAY 6. H.D. E. 2013/11604 K. 2013/13047 T. 25.9.2013 kararında güzellik merkezi olarak kiralanan taşınmazın sözleşmeye aykırı şekilde masaj merkezi olarak kullanılmasının tahliyeye sebebiyet vereceği açıklanmıştır. Karara konu olayda, doğrudan kullanım ile ilgili bir ihlal olduğundan, Yargıtay, tahliyeye karar verilmesi gerektiğine vurgu yapmıştır. Anılan karar aşağıdaki gibidir;

‘’Olayımıza gelince; Davaya dayanak yapılan 1.10.2011 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralananın güzellik merkezi olarak kullanılacağı yazılıdır. Sözleşmenin 1. maddesinde “… kiracı kiralananı başkasına devredemez, kiralayamaz, hiçbir biçimde kullandıramaz, birlikte kullanamaz, ortak alamaz, kullanım biçimini kısmen dahi değiştiremez.” şeklinde düzenleme mevcuttur.

Dosya kapsamına göre taraflar arasında ihtilafsız olan 1.10.2011 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiralananın güzellik merkezi olarak kullanılmak üzere kiralanmasına rağmen kiralananın kullanım biçimi değiştirilmek suretiyle sözleşmenin 1. maddesine aykırı olarak masaj merkezi olarak işletildiği tüm dosya kapsamında anlaşılmaktadır. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan 3. Bir kişinin 28.12.2011 tarihinde kiralananın masaj salonu olarak işletilmesi ve bu konuda izin ve ruhsat alınması için noterden muvafakat vermesi davacıyı bağlamaz. Davacının kardeşi tarafından verilen bu muvafakatnameyle durumun bilindiği hususu da kanıtlanamadığından, davacının yapılan iş değişikliğine muvafakati olduğu kabul edilemez. Davacı tarafından yapıldığı görülen tadilatlar kiralananda yapılan değişiklikler olup yapılan işin değiştirileceğinin bilindiği anlamına gelmez. Bu durumda mahkemece sözleşmeye aykırılık olgusu gerçekleştiğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, zımni muvafakatin varlığından söz edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu sebeplerle bozulmalıdır. ‘’