HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI VE HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATINDAN KAYNAKLANAN DAVALAR

Haksız işgal tazminatı bir diğer deyişle Ecrimisil tazminatı zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği tazminattır. Ecrimisil tazminatının dayanağı esasen mülkiyet hakkıdır. Türk Medeni Kanun’un 995. maddesinde karşılığını bulan ecrimisil tazminatı Yargıtay’ın bir kararında da aşağıdaki gibi açıklanmıştır;

“…fuzuli işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar) ecrimisilin kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir…”[1]

Biz de bu çalışmamızda, yukarıda anılan Yargıtay kararının ışığında haksız işgal tazminatı ve haksız işgal tazminatından kaynaklanan davalara ilişkin genel bir bilgilendirme gerçekleştireceğiz.

1. HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİ MAHKEME

Hukukta görev, bir davaya hangi mahkemenin bakacağına ilişkin usul hukuku kuralıdır. Çalışmamızın konusu olan Ecrimisil davalarında da yargılama yapmakta görevli mahkemelerin hangisi olduğu da 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na (HMK) göre belirlenecektir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2. Maddesinin 1. Fıkrasına göre “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.”

Haksız işgalden kaynaklanan tazminat davaları da malvarlığına ilişkin bir dava olması sebebiyle Asliye Hukuk Mahkemeleri’nin görev alanına girmektedir. Ancak her düzenleme gibi bu düzenlemenin de istisnaları bulunmaktadır.

Kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan bazı taşınırların ve taşınmazların üçüncü kişilerce kullanılması halinde Milli Emlak Müdürlüğü tarafından dava yoluna gidilmeksizin haksız işgalcilere karşı bir ecrimisil bedeli tahakkuk ettirilmektedir. Tahakkuk ettirilen bu ecrimisil bedeli bir idari işlem niteliğinde olduğundan bu işlemin iptali talebiyle açılan davada görevli mahkeme idare mahkemeleri olacaktır.

Haksız işgalden kaynaklanan tazminat davalarında yetkili mahkeme konusunda ise kesin yetki kuralı bulunmamaktadır. HMK’nun 6. Maddesine göre genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ancak davalı haksız bir işgal gerçekleştirdiğinden için HMK’nun 16. Maddesi uyarınca, haksız fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yahut gelme ihtimalinin bulunduğu yer ya da zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.

Şu hususu da önemle belirtmek gerekir ki; ecrimisil davası ile el atmanın önlenmesi veya ortaklığın giderilmesi davası aynı davada açılacak ise bu durumda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olmakla birlikte anılan yetki kesin yetki kapsamındadır.

1. TARAFLAR

Haksız işgalden kaynaklanan tazminat talepli davalarda davacı taraf, taşınmazı herhangi bir hukuki sebebe dayanılmaksızın haksız ve hukuka aykırı olarak işgal edilen kişidir. Bu davada davalı ise kanundan veya sözleşmeden kaynaklanmayan, kısacası herhangi bir hukuki hakkı olmaksızın başkasına ait taşınmazı işgal eden kişidir.

Diğer yandan haksız işgali gerçekleştiren kişi o taşınmazda paydaş olsa dahi diğer paydaşın muvafakatini veya onayını almaksızın taşınmaza gerçekleştireceği müdahale de haksız işgal niteliğinde sayılmaktadır.

1. ZAMANAŞIMI

Haksız işgalden kaynaklanan tazminat talepli davalarda zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanacaktır. Kanun tarafından haksız işgalden kaynaklanan davalarda zamanaşımı süresi 10 yıl olarak belirlenmesine karşın ecrimisil davalarına ilişkin zamanaşımı süresi kanunla değil Yargıtay kararlarıyla belirlenmiştir.[2]

1. HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATININ ŞARTLARI

Mahkemeler aracılığıyla taşınmazı haksız olarak işgal eden kişiden tazminat talebinde bulunabilmek için bir takım şartların mevcut olması gerekmektedir. Bu şartlar aşağıdaki şekilde sıralanabilir.

1. Taşınmazın hukuka aykırı (haksız) olarak işgal edilmesi gerekmektedir.[3]
2. İşgalcinin kötü niyetli olması gerekmektedir.[4]
3. Haksız işgal sonucunda taşınmaz paydaşının zarara uğraması gerekmektedir.[5]
4. Uğranılan zarar ile gerçekleştirilen haksız işgal arasında illiyet bağının bulunması gerekmektedir.[6]

1. İNTİFADAN MEN KOŞULU VE İSTİSNALARI

Taşınmaz üzerinde elbirliği veya paylı mülkiyetin olması durumunda yukarıda yer alan dava koşullarına ek olarak bir diğer dava koşulu olan intifan men şartı da ortaya çıkmaktadır. Bir taşınmazda birden fazla paydaş söz konusu olduğunda taşınmazı kullanmayan paydaşın, taşınmazı kullanan paydaştan haksız işgal tazminatı isteyebilmesi için, taşınmazı payından fazla olarak kullanan paydaşın kullanımına itiraz etmesi gerekmektedir. Bir diğer deyişle payını kullanmayan paydaş, payından fazlasını kullanan paydaştan tazminat isteyebilmesi için onu intifadan men etmelidir. İntifadan men koşulunun gerçekleştirilmesi resmi bir şekle tabi değildir, bu şartın gerçekleştirildiği tanık[7] dâhil her türlü delille ispat edilebilir.[8] Ancak uygulamada noterden gönderilen ihtarnameler dava şartının gerçekleştirildiğinin tespiti açısından daha çok tercih edilmelidir. Diğer yandan intifan men koşulu dava şartı olduğundan davada ileri sürülmese dahi mahkeme hâkimi bunu kendiliğinden incelemektedir.[9]

Her ne kadar intifadan men koşulu bir dava şartı olsa da intifadan men koşulunun da bir takım istisnaları bulunmaktadır.[10] Bu istisnalar şu şekilde sıralanabilir;

1. Haksız işgal tazminatı istenen taşınmazın doğal ürün veren ya da kiraya verilerek semere elde edilecek yerlerden olması.
2. Haksız işgale konu taşınmazın kamu kurumu malı olması.
3. Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi.
4. Paydaşlar arası yapılan kullanım anlaşması (miras taksim sözleşmesi) sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerin belirli bulunması.
5. Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılmış olması.

1. HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATININ HESAPLANMA USULÜ

İlke olarak kira geliri şeklinde belirlenen ecrimisil bedeli, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenmektedir. Sonraki dönemler için ecrimisil bedeli ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere tespit edilmektedir. Burada şu hususa dikkat edilmelidir ki sonraki dönem ecrimisil hesaplaması için en az ÜFE oranında artış dikkate alınmaktadır. [11]

Taşınmazın ürün getiriyor olması durumunda ise ilgili ziraat odasından, tarım müdürlüklerinden, borsalardan ürünlerin yıllık birim fiyatları ile metrekareye ne kadar ürün verildiğine ilişkin belge ve bilgiler toplanılmalı, bu ürün elde edilirken yapılan masraflar (işçilik, gübre, ilaç vs.) belirlenmeli ve bu yönde bir hesaplama gerçekleştirilmelidir. [12]

YARGITAY KARARLARI

• DAVACININ, DAVALININ TAŞINMAZINI KULLANMASINA UZUN SÜRE SES ÇIKARMAMASI DAVALININ HAKSIZ İŞGALCİ SIFATINI ORTADAN KALDIRIR

“… Ancak, davalının taşınmazı kullanmasına davacıların ve miras bırakanlarının uzun süre ses çıkartmamış olmaları aralarında Borçlar Kanununun 299. ve devamı maddelerinde öngörülen şifahi olarak ariyet sözleşmesi yapıldığı şeklinde değerlendirilmeli ve davalının fuzuli şagil olmadığı kabul edilmelidir. Aynı yasanın 304. maddesi hükmü uyarınca da dava açılmış olmakla sözleşmenin feshedildiği ve akte son verildiği başka bir anlatımla dava açılmakla verilen muvafakatın geri alındığı kabul edilerek ecrimisil isteğinin reddine karar verilmesi gerekirken haksız işgalcinin taşınmazı kullanmasından dolayı taşınmaz malikine ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatı niteliğindeki ecrimisilden sorumlu tutulamayacağı göz ardı edilmek suretiyle yazılı olduğu üzere ecrimisile de karar verilmiş olması doğru değildir.”[13]

• SONRAKİ DÖNEM ECRİMİSİL BEDELİNİN TESPİTİ İÇİN EN AZ ÜFE ORANINDA ARTIŞ YAPILMASI GEREKMEKTEDİR.

“…İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayiçe göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir.”[14]

• EVLİLİK BİRLİĞİ İÇERİSİNDE EŞLERDEN BİRİSİNE AİT OLAN TAŞINMAZDAN YARARLANAN DİĞER EŞ HAKSIZ İŞGALCİ DEĞİLDİR.

“… taraflar arasındaki boşanma davası derdesttir. Ecrimisil istemine konu olan dönemde evlilik birliği devam ettiği sürece, eşlerden birinin diğerine ait taşınmazdan yararlanması, yasal ve sosyal destek kabul edilmektedir. Bu nedenle, önceki davada ecrimisile hükmedilmesinin yasal dayanağı incelenmeli ve gerekçesi tartışılarak bu davada hüküm kurulmalıdır.”[15]

• PAY VE PAYDAŞ ÇOĞUNLUĞU İLE YAPILMASI GEREKEN SÖZLEŞMENİN TARAFI OLMAYAN PAYDAŞLAR KENDİ PAYLARINA VAKİ İŞGAL BEDELİNİN ÖDENMESİNİ TALEP EDEBİLİR.

“Dava, davacılar vekili tarafından mülkiyet hakkına dayalı olarak açılmıştır. Davalı ise kira ilişkisine dayanmış ve taşınmazı dava dışı paydaş G. E. D. ile yaptığı kira sözleşmesi uyarınca kullandığını belirtmiştir. Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda kiraya verme işi TMK’nun 691/1 maddesi uyarınca önemli idari işlerden olup pay ve paydaş çoğunluğu ile yapılması zorunludur. Kanundaki bu koşula uyulmaksızın yapılan sözleşmeler sözleşmenin tarafı olmayan paydaşlar açısından hüküm ifade etmez. Sözleşmenin tarafı olmayan paydaşlar yasal düzenlemeye aykırı olarak akdedilmiş sözleşmenin iptalini isteyebilecekleri gibi, sözleşmenin kendileri açısından hüküm ifade etmediğini belirterek kendi paylarına yönelik olarak haksız kullanım bedelinin tahsilini de isteyebilirler. Somut olayda dava, mülkiyet hakkına dayalı olarak açılmış olup davalı da haksız işgalci olarak nitelendirildiğine ve mahkemenin kabulü itibariyle taraflar arasında kira ilişkisi de bulunmadığına göre mahkemece uyuşmazlığın bu çerçevede ele alınıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olmuştur.”[16]

• ECRİMİSİL TAZMİNATI DAVACININ MİRAS PAYI ORANINDA OLMALIDIR.

“ yukarıda değinilen ilke ve usul çerçevesinde, kesinleşen mahkeme kararı uyarınca ilk dönem (2010 yılı) için 550,00-TL ecrimisil miktarı üzerinden hesaplama yapılması, sonraki yıllar için ÜFE artış oranı uygulanmak suretiyle ecrimisil hesap edilerek bu miktar üzerinden, (hükmün sadece davalı tarafından temyiz edilmesi nedeniyle davalının kazanılmış hakları gözetilerek) davacının miras payı oranında ecrimisile hükmedilmesi gerekirken, kesinleşen mahkeme kararı ile belirlenen miktar dikkate alınmaksızın yeniden hesaplama yapılarak ecrimisilin belirlendiği rapora itibar edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”

• HÜKMEDİLEN ECRİMİSİL BEDELİNE KADEMELİ OLARAK FAİZ YÜRÜTÜLMESİ GEREKMEKTEDİR.

“ Davacı dava dilekçesinde, haksız işgal tazminatının işgal tarihinden itibaren faiz yürütülmesini istemiştir. Yerel mahkemece hükmedilen tazminat miktarına dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesine karar verilmiştir. Haksız işgal tazminatına yürütülecek faizin tahakkuk eden dönem sonu gözetilerek hüküm kurulması gerekirken, yukarıda açıklanan şekilde karar verilmiş olması da bozma nedenidir.”[17]

• ANAHTAR TESLİM EDİLMEDİĞİ SÜRECE HAKSIZ İŞGALİN DEVAM ETTİĞİ KABUL EDİLMELİDİR.

“…davalı tanığı T.’un beyanı gözetilerek, dava konusu davacıya ait mesken niteliğindeki bağımsız bölümün anahtarının halen davalıda bulunduğu, davalının taşınmazla ilişkisini fiilen sonlandırmadığı, başka bir ifade ile taşınmazın hakimiyetinin halen davalıda olduğu, anahtar teslim edilmediği sürece davalının taşınmaza elattığının kabulünün gerektiği, boşanma ilamının kesinleşme tarihinden sonra taşınmazın aile konutu niteliğinden çıktığı, boşanma tarihinden dava tarihine kadar ecrimisil hesabı yapılması ve elatmanın önlenmesi yönünde karar verilmesi gerektiği açıktır.”[18]

[1] Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin 2022/1146 Esas, 2023/2333 Karar ve 26.04.2023 tarihli ilamı 

[2] 29.05.1938 tarihli ve29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı

[3] Örn: Taşınmaz malikinin rızası olmaksızın tarladaki meyvelerin toplanması.

[4] Örn: Kira sözleşmesi sona ermesine ve usulüne uygun bildirim yapılmasına rağmen işgalcinin taşınmazı tahliye etmemesi.

[5] Örn: Taşınmazdaki buğdayların toplanması nedeniyle malikin o yıl buğdayları üçüncü kişiden temin etmek zorunda kalması.

[6] Örn: Mesken nitelikli zararın işgal edilmesi nedeniyle malikin barınmak için bir ev kiralamak zorunda kalması.

[7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E.2010/18702-K.2011/882 ve 25.01.2011 tarihli ilamı

[8] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun E.2002/3-131-K.2002/114 ve 27.02.2002 tarihli ilamı

[9] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin E.2015/7889-K.2015/10569 ve 09.09.2015 tarihli ilamı

[10] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin E.2014/16962-K.2016/5448 ve 03.05.2016 tarihli ilamı

[11] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin E.2015/7522-K.2018/778 ve 05.02.2018 tarihli ilamı

[12] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E.2009/14666-K.2010/959 ve 26.01.2010 tarihli ilamı

[13] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin E.2010/11302-K.2010/12323 ve 25.11.2010 tarihli ilamı

[14] Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin E.2018/6113 – K.2018/15598 ve 12.09.2018 tarihli ilamı

[15] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E.2012/11395-K.2012/16976 ve 05.07.2012 tarihli ilamı

[16] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin E.2013/14462-K.2014/4990 ve 15.04.2014 tarihli ilamı

[17] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin E.2008/4791-K.2008/5624 ve 01.05.2008 tarihli ilamı

[18] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin E.2014/16769-K.2016/5022 ve 25.04.2016 tarihli ilamı