We are an independent law firm that conflates expertise and experience in all legal fields. we provide services for the legal needs of everyone from private persons to mid-tier and large-scale companies and from public institutions to international and global holdings.

Contact With Us

Esentepe Mh. Kasap Sk. No: 12 Kat: 4-5 Sisli, ISTANBUL

Monday-Friday (09:00 - 18:00)

Follow Us

For detailed information about all fields we work in

Av. Ceren Balkan


İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

Publications

TBK’nın “Kiraya verenden Kaynaklanan Sebeplerle” başlıklı 352. Maddesinin 2. fıkrasıKiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” Hükmüne şamildir.

 

İşbu madde uyarınca, kiracıdan kaynaklanan ve sözleşmeyi sona erdirme imkanı veren bir sebep; kiracının kira parasını ödemediği gerekçesi ile iki haklı ihtar alması halidir.

TBK m. 352/2 hükmüne göre, kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılının aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

 

TBK m. 352/2 uyarınca tahliye davası aşağıdaki şartlar altında açılabilir:

 

  1. Kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuş olmalıdır.

 

  1. Her şeyden önce kiralayan tarafından kiracıya yapılan ihtarın haklı olması gerekmektedir; ihtarın haklılığını ispat yükü kiralayandadır. Önemle belirtmek gerekir ki, yerleşik Yargıtay içtihatları ile, kiracı aleyhine başlatılan icra takipleri de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir. Bu sebeple, ihtarın haklılığı ilk etapta, ihtarda ödenmeyen kira bedellerinin miktarı ve ait oldukları vadelerin belirtilmesi ile mümkün olacaktır.
  1. Bunun haricinde, ihtarın haklı olabilmesi için ihtarın, kira bedelinin ödeme borcunun muaccel olmasından sonra gönderilmiş olması gerekmekte olup, ihtarın kiracıya ulaşması itibariyle eksik veya hiç ödenmemiş kira bedelinin kiracı tarafından hala ödenmemiş olması gerekmektedir. Bir diğer deyişle, muacceliyetten evvel gönderilen ihtar haklı sayılmayacağı gibi kiralayanın ihtarın kendisine varmasından sonra ödeme yapması gerekir. Bir diğer deyişle, ihtar gönderildikten sonra, fakat kiracıya varmadan (tebliğ edilmeden) kiracı ödeme yaparsa ihtarın haklılığı ortadan kalkar. Kiralayan ihtarı gönderdiğini ileri sürerek kiracının ödeme teklifini reddederse, alacaklı temerrüdüne düşer.

 

Örnek: 10.03.2020 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesinin Mayıs kirasını ödemeyen kiracıya bir ihtar gönderilmiş, ardından Kasım ayı kirası ödenmeyince Kasım ayı kirası için de ayrı bir icra takibi başlatılmış olsun. Bu durumda Kiracı kendisine ihtar gönderildikten sonra kira borcunu ödemiş olsa dahi, 10.03.2021 tarihinden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açılabilmektedir.

 

  1. Ayrıca kiracının kira parasının çok önemsiz bir kısmını -örneğin beş lira eksik yatırma gibi- ödememesi durumunda, kiraya verenin bu sebeple çektiği ihtarın TMK m. 2 dürüstlük kuralı gereğince haklı ihtar olarak değerlendirilmemesi gerekir.
  1. Kira parasını vaktinde ödemeyen kiracıya çekilen ihtar TBK’nın 260. maddesinde yazılı olduğu gibi, belirli bir şekle tabi değildir. Dolayısıyla, ihtarnamede ödemelerin yapılması için süre verilmesine gerek yoktur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 1998/7355 K. 1998/7431 T. 28.9.1998

 

  1. İhtarın yazılı olması gerekmektedir.

İhtar noter aracılığıyla, mektupla, telgraf, güvenli elektronik imza veya ödeme emriyle yapılır.

  1. İki haklı ihtar yasada öngörülen sürelerle yapılmalıdır.

Bu itibarla, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasını açmak için bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için farklı aylara ilişkin olarak kiracıya ayrı ayrı ihtar gönderilmesi gerekmektedir. Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde yapılmalıdır.

  1. Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır.

Kiraya veren 1 ay içinde tahliye davası açmaz ise kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebinde bulunma hakkını kaybedecektir. Bu sebeple, herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına anılan süreye dikkat edilmesi büyük önem arz etmektedir.

 

 

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn

Yayımlar

Bize Danışın

    I read, agree and accept the notice on personal data protection, declaration of explicit consent, privacy and cookie policy.

    Covid-19

    Litigation & Dispute Resolution

    We mediate on legal disputes and represent our clients before…

    Real Estate

    We offer legal services aimed at the problems experienced by…

    Mergers & Acquisitions

    We provide legal consulting devoted to merger and acquisition processes…

    Intellectual Property

    We offer legal services in all intellectual property fields such…

    Employment & Labor

    We proffer legal consultancy services intended for struggling with matters…

    Debt Collection & Restructuring

    We advocate the interests of our clients who are parties…

    Insurance Law

    We provide legal consultancy services aimed at affairs between our…

    Business Law & Corporate Maintenance

    We offer consultancy services pertaining to corporate law to our…

    Protection Of Personal Data

    We provide legal services to our clients in line with…

    Transportation & Logistics

    We provide legal consultancy and litigation services in the areas…

    Consumer Protection

    We offer legal consultancy on the aggrievements of consumers such…

    Family And Inheritance Law

    We provide legal services regarding matters such as divorcement, alimony,…